В многоквартирных домах с преобладанием муниципального жилья управляющие организации (УО) часто сталкиваются с проблемой недополучения средств. Так, когда Общее Собрание Собственников (ОСС) утверждает повышенные тарифы за содержание и целевые взносы, арендаторы, как правило, платят только согласно муниципальному тарифу. Пример из судебного дела поднимает вопрос о правомерности взыскания разницы между различными тарифами.
Когда собственники установили повышенные тарифы
В одном из домов Ижевска часть квартир принадлежит муниципалитету и сдана в социальный найм. Собственники на своем ОСС установили повышенные ставки, включив дополнительные взносы:
- на текущий ремонт;
- на обслуживание систем видеонаблюдения и домофонов;
- на содержание охраны;
- на вознаграждение Совета дома.
Однако арендаторы платили только по муниципальному тарифу, что стало причиной накопления долгов по плате за содержание и дополнительные взносы. УО направила в администрацию претензию о погашении задолженности, которая осталась без ответа. В итоге дело дошло до суда (дело № А71-15889/2023).
Судебное разбирательство и правовые нюансы
Суд первой инстанции указал, что все собственники делят расходы на содержание дома в зависимости от своей доли. Плата арендатора за услуги ЖКХ включает:
- управление многоквартирным домом;
- содержание и текущий ремонт;
- коммунальные услуги.
Поскольку капитальный ремонт не считается частью платы для арендаторов, его расходы несут собственники (ч. 1 ст. 154 ЖК РФ). Муниципальный тариф для арендаторов прописан органом местного самоуправления. Суд подчеркнул, что жильцы, находящиеся в социальных квартирах, не участвуют в ОСС и не должны платить больше, чем установлено муниципалитетом.
По итогам разбирательства суд не удовлетворил иск УО, и апелляционная инстанция подтвердила это решение.
Обязанности муниципалитета
Управляющая организация подала кассационную жалобу, утверждая, что в тарифах отсутствуют отдельные строки для учета газового оборудования и текущего ремонта. Суд согласился, что первый инстанция неправильно трактовала данные аспекты. Таким образом, все собственники должны участвовать в дополнительных сборах на услуги, установленные ОСС.
Поскольку в судебных актах говорится о коммунальных услугах, таких как видеонаблюдение и охрана, кассация направила дело на новое рассмотрение. При повторном разбирательстве суды удовлетворили требования УО, поскольку:
- Муниципалитет как собственник недвижимого имущества обязан покрывать расходы;
- Перекладывать расходы на арендаторов сверх установленного тарифа запрещено;
- Отсутствие договора на дополнительные услуги не освобождает муниципалитет от ответственности по долгам.
Судебные итоги дела показывают, что управляющие компании имеют право требовать от местных властей дополнительные платежи, если ОСС их утвердило. Таким образом, управление домом и принятые решения ОСС становятся неопровержимым фактом в пользу управляющих организаций.
